在深圳這個寸土寸金的城市，房地產市場中存在著一種特殊類型的住宅——小產權房。它不同于市場上具有完整法律保障的商品房，而是基于集體土地使用權背景下的各類非正式產權住房，其種類繁多且復雜。以下將詳細介紹深圳小產權房的主要類型及其特征。
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農民自建房（城中村農民房） 農民自建房是深圳小產權房中的常見類型，主要集中在原特區外以及城市快速擴張過程中形成的城中村。這類房屋由農村集體經濟組織成員在自家宅基地上建造，或是村民利用集體土地自行或聯合開發。這類房子通常建筑質量參差不齊，缺乏統一規劃和建筑設計，價格相對低廉，但因其沒有經過正規的土地出讓程序，無法辦理國家頒發的房產證，購房者僅能通過與業主簽訂協議來確認權益。
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村委統建樓 深圳村委統建樓是由農村集體經濟組織（即村委會）主導建設的高層或多層住宅樓，往往規模較大、設施較為齊全。雖然這些樓房一般擁有較規范的設計和施工，但在法律層面仍然屬于小產權房范疇，購房者持有的是村委出具的證明文件或綠本（《深圳市原農村居民非商品性質建設用地產權登記薄》），而非國家承認的不動產權證書。
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開發商統建樓 開發商統建樓是指在集體土地上未經政府審批而由開發商進行建設的項目。此類樓宇雖有一定程度上的商業運作模式，但同樣不具備合法的商品房銷售資格。購買者雖然可能獲得類似購房合同的協議，但產權屬性不明確，面臨較大的法律風險。
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大紅本房 大紅本房是指那些因歷史遺留問題，在特定政策下被賦予一定“轉正”可能性的房源。這種類型的房產有時持有類似于正式商品房的紅色封面產權證書，但由于來源和權屬的特殊性，其轉讓和處置仍受到嚴格限制，并非完全等同于普通商品房。
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軍產房和單位集資房 軍產房是指軍隊所有或管理的房產，盡管不完全是小產權房概念，但其交易和產權也受限于軍隊內部規定，不得隨意上市交易。而單位集資房則是企事業單位為解決職工住房問題籌集資金所建，部分情況下也可能帶有小產權性質，其使用權歸屬及轉讓規則受制于單位內部管理制度和相關政策。
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回遷房和安置房 回遷房和安置房是在城市更新、舊改項目中，對原有居民進行拆遷后分配的新建住宅。雖然它們在特定條件下允許內部流轉，但涉及的小產權問題十分復雜，需要依據相關拆遷補償政策執行。
總結來說，深圳小產權房的種類豐富多樣，每種類型都對應著不同的權屬狀態和法律地位。購買者在考慮投資或者居住時，必須充分了解其背后的風險和不確定性，包括但不限于法律效力缺失、難以抵押貸款、拆遷補償難題以及未來可能發生的政策變動。同時，隨著國家對房地產市場的持續調控以及對歷史遺留問題的逐步清理，小產權房的處境和命運也將不斷變化。因此，購房者需謹慎對待并尋求專業法律咨詢，以確保自身權益得到最大程度的保護。
