編者按：2024年深圳新房市場在政策環(huán)境改善、成交量顯著回升、成交價格企穩(wěn)、市場信心恢復(fù)以及未來市場展望等多個方面都表現(xiàn)出了明顯的好轉(zhuǎn)跡象。因此，可以說2024年深圳新房走過了至暗時刻。經(jīng)歷了3年多的下行調(diào)整后，深圳樓市已迎來階段性的底部。預(yù)計2025年仍將處于修復(fù)階段，并對未來市場持樂觀態(tài)度。
深圳新房走過了至暗時刻。
據(jù)樂有家統(tǒng)計，2024年深圳新房住宅成交37972套，同比增長20.1%；全年新房成交均價5.40萬元/平方米，同比下跌10%。
趙科（化名）貢獻了其中一個數(shù)據(jù)，去年國慶假期期間，觀望許久的他果斷買下深圳南山區(qū)一套改善型住宅，單價約6萬元/平方米，“政策轉(zhuǎn)向了，就下手了”。
去年9·30后出現(xiàn)4個“日光盤”
《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，2024年深圳樓市從四季度開始轉(zhuǎn)向，全年5個“日光盤”中，除海德園二期的100多套房源在去年7月開盤售罄外，其余4個都是9·30政策后出現(xiàn)的，如深業(yè)上城學(xué)府、中建觀玥名邸、深鐵閱云境、中建鵬宸云筑。
樂有家營銷總裁孟凡振在接受每經(jīng)記者采訪時表示，9·30政策后深圳買房門檻大幅度降低，吸引更多購房需求進入新房市場，尤其是外地客戶的涌入，給深圳樓市帶來新活力。此外，主要產(chǎn)品設(shè)計符合當前居住需求，價格折扣給到位，2025年深圳樓市大概率仍會出現(xiàn)“日光盤”。
深圳中原研究中心高級研究員鄒少偉在接受每經(jīng)記者采訪時也表達了類似觀點，在其看來，價格是關(guān)鍵，區(qū)位、配套也有影響。
具體來看，中建觀玥、中建鵬宸云筑價格優(yōu)勢明顯，與周邊二手倒掛。深業(yè)上城學(xué)府則是價格優(yōu)勢、學(xué)位好、區(qū)位不錯，綜合素質(zhì)皆不錯。深鐵閱云境有價格優(yōu)勢，且位于東部最有潛力區(qū)域。海德園則是價格倒掛，核心區(qū)位，學(xué)位好，各方面綜合素質(zhì)高，受到市場熱捧。綜合各方面看，價格優(yōu)勢是必備條件，區(qū)位在各區(qū)也相對不錯。
樂有家統(tǒng)計顯示，細化到2024年各月，12月一手住宅成交6769套，環(huán)比11月下跌16%，但仍維持著較高水平，是去年全年月度成交第二高點。2024年深圳一手住月均成交3164套，與2023年月均2635套比起來，有明顯提高，漲幅20%。
某資深地產(chǎn)人士在接受每經(jīng)記者采訪時表示，深圳2024年12月一手新房住宅成交量對比11月，不管是數(shù)據(jù)還是在市場中感受到的溫度，都是下行的，還是多方面原因?qū)е碌南滦小Ｖ饕蚴?·30政策后兩月新房成交太火爆了，消化了一批急剛需和市場上相對好的房源，并且好的樓盤對比去年9月底之前價格也有所上漲。
“新房最艱難的時期已經(jīng)過去”
價格方面，2024年全年深圳新房成交價格整體呈現(xiàn)下滑態(tài)勢，但四季度明顯“止跌回穩(wěn)”，連續(xù)2個月小幅上漲。據(jù)樂有家研究中心統(tǒng)計，2024年深圳新房最終回到“5字頭”，以12月的5.09萬元/平方米收官。
鄒少偉在接受每經(jīng)記者采訪時表示，房企在2023年大力促銷基礎(chǔ)上，2024年上半年繼續(xù)優(yōu)惠，部分項目直接加大折扣力度，甚至調(diào)整備案價，突破八五折限制。從目前看，新房市場價格已經(jīng)企穩(wěn)，個別開發(fā)商甚至漲價，2025年將繼續(xù)延續(xù)這一局面，大多項目會維持目前價格。
在開發(fā)商齊力降價促銷的去庫存下，2024年年末新房住宅存量及去化時間為近三年來最低。而就近幾年土地市場供應(yīng)量來看，業(yè)內(nèi)普遍認為未來深圳新房市場控供應(yīng)將成為常態(tài)。
據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計，2024年新房住宅供應(yīng)量為近六年最低，近十年僅高于2017、2018年。未來深圳樓市控供應(yīng)將為常態(tài)，2024年新房住宅供應(yīng)面積418.8萬平方米，同比下降27.7%；供應(yīng)套數(shù)39672套，同比下降30.3%。在嚴控增量、優(yōu)化存量背景下，供需平衡成為著重點，未來供應(yīng)預(yù)計仍將維持在低位。
鄒少偉認為，供應(yīng)量可能面臨進一步萎縮局面，控增量是趨勢，供應(yīng)量的下滑也會導(dǎo)致成交量難以往上走，整體呈現(xiàn)量價皆穩(wěn)的局面。目前深圳新房存量降至400萬平方米以下，較2023年年底下滑23.0%；去化時間約12.3個月，較2023年底大幅下滑7.0個月。
對于后續(xù)樓市判斷，有資深地產(chǎn)人士認為，按照過往慣例，春節(jié)后都有一波小陽春，如果今年節(jié)后再有小陽春，疊加實際利好刺激，在去年10月上漲的房價基礎(chǔ)上，會進一步上漲，整體市場面會更好。
鄒少偉指出，2024年深圳新房走出低谷，“日光盤”再現(xiàn)，未來持續(xù)出現(xiàn)概率大。一方面，市場會繼續(xù)回暖，市場預(yù)期好轉(zhuǎn)；另一方面，未來新房供應(yīng)會持續(xù)處于低位，新房稀缺性會提高，競爭會逐步減小。各方面綜合來看，新房最艱難的時期已經(jīng)過去，只要價格合理，“日光盤”肯定會持續(xù)出現(xiàn)。
孟凡振認為，預(yù)計2025年上半年新房市場價格仍會震蕩波動，隨著月均交易量穩(wěn)定在4000～5000套后，價格也會隨之企穩(wěn)。