深圳，作為中國改革開放的前沿陣地，經(jīng)歷了翻天覆地的變化。在這段快速城市化的進(jìn)程中，小產(chǎn)權(quán)房作為一種特殊的住房形式，扮演了重要的角色。本文將深入探討深圳小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因及其發(fā)展歷程。
一、深圳小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因
- 歷史遺留原因
中國的商品房市場起步較晚，建國初期還沒有房地產(chǎn)的概念，大部分住房都是自建房。深圳在特區(qū)建設(shè)初期，面臨著人口快速增長和住房供應(yīng)不足的矛盾。為了解決這一矛盾，小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)運(yùn)而生，為大量建設(shè)者提供了棲身之所，也為深圳的初期發(fā)展做出了巨大貢獻(xiàn)。
- 城市發(fā)展問題
深圳特區(qū)的高速發(fā)展吸引了大量外來人口，保障房的建設(shè)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上人口增長的速度。特別是在上世紀(jì)90年代初，深圳的人口迅速膨脹，而商品房的供應(yīng)嚴(yán)重不足。為了緩解這一矛盾，地方政府鼓勵(lì)農(nóng)民利用農(nóng)村集體土地合作建房，即小產(chǎn)權(quán)房，用以容納來自全國各地的建設(shè)者。據(jù)統(tǒng)計(jì)，深圳的小產(chǎn)權(quán)房占全市住宅的51%，相當(dāng)于半壁江山，為深圳的住房問題提供了重要的解決方案。
- 土地資源緊張
深圳全市面積只有1997平方公里，其中大部分是山地，住宅用地僅占22.6%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國際一線城市40%的標(biāo)準(zhǔn)。土地資源的緊張使得住房建設(shè)面臨巨大挑戰(zhàn)。本地村民和外來人員通過買地，在集體土地上建設(shè)房屋，這些房屋未繳納土地出讓金等費(fèi)用，由鄉(xiāng)政府或村委頒發(fā)建房用地許可證明，也就是所謂的“宅基地”。
二、深圳小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展歷程
- 早期發(fā)展階段
深圳的小產(chǎn)權(quán)房可以追溯到上世紀(jì)80年代。當(dāng)時(shí)，深圳的一些農(nóng)村開始在集體土地上建房，這些房子最初并沒有取得完整的產(chǎn)權(quán)，因此被稱為小產(chǎn)權(quán)房。隨著城市的發(fā)展，這些農(nóng)民自建房逐漸成為了小產(chǎn)權(quán)房的一部分。
- 村集體地統(tǒng)建房
90年代初，隨著深圳人口的不斷增長，小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)進(jìn)入了新階段。村集體開始統(tǒng)一規(guī)劃建房，這些房子通常是由村委會(huì)提供土地，投資商出資開發(fā)，建成后按比例返還一部分給村民分配，其余部分面向市場出售。這種形式的小產(chǎn)權(quán)房在深圳廣泛存在，為大量外來人口提供了住房。
- 政策調(diào)整與規(guī)范
盡管小產(chǎn)權(quán)房在一定程度上緩解了深圳的住房問題，但由于缺乏規(guī)劃和規(guī)范管理，大量建設(shè)不合理，浪費(fèi)了土地資源。1999年，深圳出臺(tái)政策停止建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房，并頒發(fā)歷史遺留證書。然而，由于巨大利益的驅(qū)使，開發(fā)商和村民仍然拼命搶建。2004年和2009年，深圳又相繼出臺(tái)政策打擊小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)和交易，但這些政策并沒有取得實(shí)質(zhì)性的效果。
- 嚴(yán)厲整治階段
2014年，光明滑坡事故的發(fā)生引起了政府的高度重視。為了徹底解決小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)問題，政府出臺(tái)了嚴(yán)厲整治政策，違建主要負(fù)責(zé)人被直接罷免，上一級負(fù)責(zé)人受到降級處分。這一政策取得了顯著成效，2014年后，深圳基本上沒有新的小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)。
- 現(xiàn)狀與未來
雖然政府嚴(yán)厲打擊了小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)，但現(xiàn)有的小產(chǎn)權(quán)房仍然大量存在。這些小產(chǎn)權(quán)房主要分為四種類型：私人宅基地自建農(nóng)民房、村集體地統(tǒng)建房、部隊(duì)留用地軍產(chǎn)房以及集團(tuán)公司名下的工業(yè)和商業(yè)用地上的建筑。由于歷史遺留問題和復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，政府在處理小產(chǎn)權(quán)房時(shí)面臨著巨大的挑戰(zhàn)。
目前，深圳的小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)成為城市住房的重要組成部分，為大量底層人民提供了棲身之所。然而，小產(chǎn)權(quán)房的存在也帶來了一系列問題，如城市規(guī)劃的混亂、土地資源的浪費(fèi)以及城市更新的困難等。因此，政府需要合理合規(guī)地處理這些歷史遺留問題，為深圳的未來發(fā)展創(chuàng)造更好的條件。
三、深圳小產(chǎn)權(quán)房的類別與特點(diǎn)
深圳的小產(chǎn)權(quán)房種類繁多，根據(jù)不同的用地性質(zhì)，可以分為以下幾種類型：
- 宅基地上的農(nóng)民房
這些房子最初是農(nóng)民的自建房，后來隨著城市的發(fā)展，逐漸成為了小產(chǎn)權(quán)房的一部分。這些房子通常建設(shè)在村集體的宅基地上，產(chǎn)權(quán)歸屬村民個(gè)人或家庭。
- 村集體土地上的村委房
這些房子通常是由村委會(huì)統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)，產(chǎn)權(quán)歸屬村集體。村委房的建設(shè)和管理相對規(guī)范，居住環(huán)境也相對較好。由于村委房的建設(shè)得到了政府的支持，因此在一些地區(qū)，村委房甚至成為了小產(chǎn)權(quán)房的主要形式。
- 部隊(duì)留用地上的軍產(chǎn)房
這些房子原本是軍隊(duì)的用地，后來被地方政府征用，成為了小產(chǎn)權(quán)房的一部分。軍產(chǎn)房的建設(shè)和管理相對特殊，產(chǎn)權(quán)歸屬軍隊(duì)或相關(guān)政府部門。由于軍產(chǎn)房的數(shù)量較少，因此在市場上并不常見。
- 集團(tuán)公司名下的工業(yè)和商業(yè)用地上的建筑
這些房子通常是由集團(tuán)公司或企業(yè)在其工業(yè)和商業(yè)用地上建設(shè)的住宅或公寓。這些建筑雖然名義上屬于工業(yè)或商業(yè)用地，但實(shí)際上被用作住宅用途。由于這些建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬企業(yè)或個(gè)人，因此也屬于小產(chǎn)權(quán)房的一種。
深圳小產(chǎn)權(quán)房的特點(diǎn)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
- 價(jià)格低：由于小產(chǎn)權(quán)房沒有繳納土地出讓金等費(fèi)用，因此價(jià)格相對較低，適合低收入人群購買。
- 無購房資格限制：購買小產(chǎn)權(quán)房不需要具備購房資格，也沒有套數(shù)限制，因此吸引了大量外來人口購買。
- 手續(xù)簡單：購買小產(chǎn)權(quán)房的手續(xù)相對簡單，過戶速度快，當(dāng)天即可完成全部手續(xù)。
- 流動(dòng)性好：由于價(jià)格低、手續(xù)簡單，小產(chǎn)權(quán)房在市場上流動(dòng)性較好，急用錢時(shí)可以及時(shí)出手。
- 租金回報(bào)率高：小產(chǎn)權(quán)房的租金回報(bào)率通常較高，一般在2.5%～4%左右，為投資者提供了穩(wěn)定的收益來源。
四、結(jié)論與展望
深圳小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生和發(fā)展是歷史遺留問題和城市發(fā)展矛盾的產(chǎn)物。盡管小產(chǎn)權(quán)房在一定程度上緩解了深圳的住房問題，但也帶來了一系列問題。政府需要合理合規(guī)地處理這些歷史遺留問題，為深圳的未來發(fā)展創(chuàng)造更好的條件。
未來，深圳政府可以考慮通過以下途徑解決小產(chǎn)權(quán)房問題：一是加快城市更新步伐，通過拆遷改造等方式逐步消除小產(chǎn)權(quán)房；二是完善住房保障體系，提供更多保障性住房以滿足低收入人群的住房需求；三是加強(qiáng)土地管理和規(guī)劃控制，防止新的小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)。
總之，深圳小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生和發(fā)展是一個(gè)復(fù)雜的歷史過程，需要政府、社會(huì)和個(gè)人共同努力來解決。通過合理合規(guī)的政策措施和有效的市場調(diào)節(jié)機(jī)制，相信深圳能夠逐步解決小產(chǎn)權(quán)房問題，為城市的可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造更好的條件。